Descripción

Para que no tengas un Gurú de la Morosidad
La redacción y publicación de este libro ha sido fruto de una investigación permanente, en donde el autor ha recopilado información respecto a las herramientas que los “propietarios, rentistas, inversionistas, corredores inmobiliarios, brokers y administradores de inmuebles”, deben conocer para minimizar el riesgo en la operación de arriendo de inmuebles.

Los bienes raíces sin duda son una de las inversiones más requeridas por los inversores en Chile y en el mundo. Según los expertos, el último tercio de su patrimonio neto lo contemplan en invertir en inmuebles: predios urbanos y agrícolas; viviendas, casas y departamentos; bodegas; estacionamientos; locales comerciales; sitios industriales; parcelaciones y loteos, y en nuestro país existen más de nueve millones de inmuebles.

Puede leer este manual de consulta desde el principio hasta el final, o bien recurrir a su índice para poder revisar el material e información que sea de su interés, en donde encontrará la historia de la vivienda y el arriendo en Chile; determinar quiénes son buenos inquilinos; cómo arrendar a personas naturales chilenas y extranjeras; los requisitos que deben cumplir para las empresas y sociedades; qué tipos de garantías reales y personales se aconsejan; cómo informar morosidades al Boletín Comercial y a DICOM; cuáles son las señales de alerta y los riesgos asociados; formularios de contratos, cláusulas, anexos, acta de entrega, finiquito y término de contrato, leyes, artículos y mucho más.

Un “gurú de la morosidad” puede causarnos grandes estragos en nuestra economía, sobre todo, si nuestra capacidad financiera y de crédito se encuentra asociada al pago de dividendos mensuales. El conocimiento y la experiencia son y serán tu mayor riqueza.

Autor: Salvador Makluf Freig

Editorial Los Húsares

ÍNDICE

Prólogo
Introducción

Capítulo 1
Historia de la Vivienda y el Arriendo. Actualidad

Introducción
Crecen las actividades productivas y extractivas
Ley de Habitaciones Obreras
Nuevas Construcciones bajo la Ley de 1906
Las Municipalidades construían Habitaciones Baratas
Ley de Habitaciones Baratas
Sobretasa para los Sitios Eriazos
Exención
Aseo Municipal y Servicios
Vivienda = Derecho Humano
Caja de Habitación y migración del campo a la ciudad
El Déficit Habitacional continúa
Crisis Habitacional
Metros cuadrados: viviendas sociales y condominios
Tomas de terreno como solución habitacional
Creación del SERVIU
Bien de Consumo
Censo del año 2017
Edificios Multy Family
Nanoviviendas
¿En Chile hay más propietarios que arrendatarios?
¿Cuáles son los ingresos de los chilenos?
Ingresos de los hogares
¿Han aumentado los precios de las viviendas?
Relación Precio de la Vivienda contra Remuneraciones 2010-2018
¿Se puede limitar el valor de la renta?
Contrato de Arrendamiento
Resumen del Capítulo

Capítulo 2
Arriendo, Perfil y Selección de Arrendatarios
Propiedad para Arrendar
A] Ubicación
B] Calidad
¿Cuáles son las etapas de un arrendamiento?
¿Cómo debo arrendar una propiedad para minimizar los riesgos de incumplimiento?

Etapas para Selección de un Arrendatario Perfecto
1. Determina el perfil de tu arrendatario
2. Asesórate por expertos
2.1. ¿Cuánto cobran los corredores de propiedades?
3. Realiza una promoción adecuada
4. Conoce a tu candidato
5. Solicita antecedentes y documentación
6 Elige a tu arrendatario
7. Respeto de las normas del contrato
8. Haz que se sienta como en su casa
8.1. Derechos de los Arrendatarios
9. Contrata un Seguro de Arriendo
10. Utiliza las nuevas tecnologías
11. No discrimines arbitrariamente

¿Quiénes pueden ser considerados buenos arrendatarios?
A] Solvente
B] Ordenado y responsable
C] No tiene deudas morosas informadas
D] Estabilidad laboral y familiar
E] Puntual
F] Cuidadoso
G] Respetuoso de las normas legales y contractuales
H] No es problemático
I] No tiene causas judiciales
J] Restituirá el inmueble en buenas condiciones

Resumen del Capítulo
Capítulo 3
Arriendo a Personas Naturales Chilenas

Introducción
Evaluación de los posibles arrendatarios
A] Personas Naturales Chilenas
1. Liquidaciones de remuneraciones pensiones y boletas [últimos 3-6-12 meses]
1.1. Trabajadores dependientes
1.1. Trabajadores independientes
1.3. Propietarios de Empresas / Sueldo Empresarial
2. Certificado de Cotizaciones AFP [Últimos 3-6-12 meses]
3. Pago mensual del IVA y/o PPM [Últimos 3-6-12 meses]
4. Declaración [es] del Impuesto a la Renta
4.1. Impuesto de Primera Categoría
4.2. Impuesto Único de Segunda Categoría
4.3. Impuesto Global Complementario
4.4. Impuesto Adicional
5. Carpeta Tributaria Electrónica
Del tipo Regular:
Del tipo por Mandato:
5.1. Opciones de la Carpeta Tributaria
5.2. Base imponible
5.3. ¿Cómo se genera la carpeta tributaria?
5.4. ¿Se puede validar la carpeta tributaria?
5.5. Contribuyente que emite boletas de honorarios
6. Certificado de Antecedentes Comerciales
6.1. ¿Se puede exigir un Informe Comercial o DICOM a los arrendatarios?
7. Certificado de deudas emitido por la CMF
8. Cuenta corriente bancaria
9. Aval, fiador o codeudor solidario
10. Fotocopia de la Cédula Nacional de Identidad por ambos lados
11. Revisión en el Portal Judicial
11.1. Consulta Unificada de Causas

Resumen del Capítulo
Capítulo 4
Arriendo a Personas Naturales Extranjeras
Extranjeros en Chile
¿Cuántos extranjeros viven en Chile?
Residencia temporaria
Residencia Definitiva
Visa sujeta a contrato
Obtención del Rol Único Tributario para extranjeros
Antecedentes requeridos para el trámite
Cédula de Identidad para Extranjeros
Requisitos para la primera solicitud de Cédula de Identidad de Extranjero
Requisitos para el arriendo a extranjeros
1. Contrato de trabajo
2. Liquidaciones de remuneraciones de los últimos 3-6-12 meses
3. Comprobante de pago de cotizaciones previsionales [3-6-12 meses]
4. Visa temporaria o permanente de residencia legal en Chile
5. Codeudor solidario
6. Pedir referencias a exarrendadores o empleadores
6.1. Falsificaciones de documentos
7. Entrevista con el candidato
8. Copia de la Cédula de Identidad para Extranjeros
9. Revisión de causas en www.poderjudicial.cl
10. Informe Comercial y Financiero
Cláusula diplomática
¿Se paga en pesos, UF o dólares?
Cuenta corriente bancaria para extranjeros

Resumen del capítulo
Capítulo 5
Arriendo a Personas Jurídicas

Introducción
Personas jurídicas
Antecedentes que debemos solicitar
1. Estatutos sociales
2. Inscripción de los Estatutos en el Registro de Comercio
3. Publicación en el Diario Oficial
4. Certificado de Vigencia de la Persona Jurídica
4.1. Certificados del Registro de Comercio
4.2. Certificados del Registro de Empresas y Sociedades
5. Rol Único Tributario de la Sociedad
5.1. Antecedentes requeridos para el trámite
6. Cédula Nacional de Identidad y Rol Único Tributario de los socios representantes
7. Declaraciones de pago mensual de impuestos [IVA o PPM] [Últimos 3-6-12 meses]
8. Dos últimas declaraciones del Impuesto a la Renta
9. Balance Anual [Si procede]
10. Certificado de antecedentes comerciales y financieros, de la sociedad y de los socios
11. Antecedentes básicos de los socios representantes
12. Antecedentes del aval, fiador o codeudor solidario
13. Revisión en el Poder Judicial
Cartolas de la cuenta corriente bancaria

Resumen del Capítulo
Capítulo 6
Entrevista Personal y Contrato de Arrendamiento
Entrevista Personal
Elementos para considerar
Comunicación No Verbal
¿Cuánta información contiene la Comunicación No Verbal?
¿Somos conscientes de ello?
¿Hasta qué punto las emociones que expresamos son universales?
Importancia para la selección de Arrendatarios
Grafología
Redacción de un contrato de arrendamiento
Antecedentes mínimos del Contrato de Arriendo
A] Preámbulo
B] Individualización del inmueble y objeto del contrato
C] Plazo, renta y garantías
D] Obligaciones, multas y prohibiciones
E] Mejoras, término, pago de costas y suscripción del contrato
Los contratos de arriendo en EE.UU. pueden incluir
A] Preámbulo, renta y ocupantes
B] Objeto, vigencia y condiciones de la vivienda
C] Normas de conducta
D] Depósitos en garantía
E] Término, multas, subarrendamiento, reparaciones y obligaciones

¿Puede el dueño solicitar un codeudor solidario o bien otra garantía personal o real?
¿Es aconsejable solicitar documentar el año de arriendo en cheques?
Mes de garantía
Cláusula de ejemplo:
¿Puedo subir información sobre el incumplimiento a bases de datos públicas?
Cláusula de ejemplo:
¿Qué documentos debiera solicitar el arrendatario al arrendador?
¿Es conveniente y necesario que me asesore por un experto?
¿Por qué elegir a un Corredor de Propiedades?
¿Cómo deben trabajar los Corredores de Propiedades?

Resumen del Capítulo
Capítulo 7
Acta de Entrega, Inventario y Finiquito de Contrato de Arrendamiento
¿Cuáles son los documentos que deben complementar el arriendo?
A] Acta de entrega del inmueble
B] Inventario
C] Carta de Término de Contrato de Arrendamiento
Carta de Término Anticipado de Contrato de Arrendamiento
D] Término y finiquito de contrato de arrendamiento
Término y finiquito de contrato de arrendamiento

Resumen del Capítulo
Capítulo 8
Deudores Morosos en Chile
Situación País
Deuda Buena versus Deuda Mala
XXXI Informe de Deuda Morosa / Universidad San Sebastián y Equifax
Cifras generales
Deudores en Chile
Análisis por tramo de edad
Por ciudad, comuna y género
Alternativas para renegociar
¿Quién tiene la culpa, el chancho o el que le da el afrecho?
Arrendatarios morosos
A] Deudor ocasional
B] Deudor insolvente
C] Deudor Gurú de la Morosidad
¿Qué nos dice la Ley Nº 19.628 sobre la publicación de información respecto de deudas?
Responsable de Banco de Datos Personales
Instituciones relevantes para el Análisis de Riesgo

Resumen del Capítulo 197
Capítulo 9
El Boletín Comercial
Base de Datos de Morosidad en Sistemas Financiero/Comercial – INFOCOM
¿Qué es el Boletín Comercial?
Historia del Boletín Comercial
Informe Comercial
¿Qué información puedo conocer en el Informe Comercial?
¿Qué tipos de documentos aparecen en el Informe Comercial?
Motivos y causales del protesto de cheques u órdenes de pago
Tipo de Crédito
Clases de Riesgo
¿Quién puede solicitarlos?
¿Puedo informar deudas por servicios básicos y por educación?
Otros Informes
Portales pagados y gratuitos para informar a arrendatarios morosos

Resumen del Capítulo
Capítulo
Certificado de Deudas Financieras
¿Qué es la Comisión de Mercado Financiero?
Informe de deudas del Mercado Financiero
¿Qué es el Informe de Deudas de la CMF?
¿Cómo se obtiene el Certificado de Deuda?
Beneficiarios
Documentos requeridos:
Para el trámite en línea:
Para el trámite en oficina:
En oficinas CMF:
Paso a paso: trámite en línea
Tipos de deuda que incluye el Informe de la CMF
A] Deuda Directa
B] Deuda Indirecta
C] Deuda con Mora
D] Monto Disponible
¿Costo del Certificado de deuda de la CMF?
¿Qué vigencia tiene?
Importancia en la selección de arrendatarios
¿Cómo se eliminan las morosidades?
¿Cómo se eliminan las deudas castigadas o caducas?
Ex Presidentes de Chile y Parlamentarios
Propiedades no regularizadas
Si la acción no está prescrita, se puede demandar
Suspensión de la Información de Morosidad
Eliminación de deuda castigada por la CMF

Resumen del Capítulo
Capítulo 11
Evaluación Bancaria

¿Cómo evalúan los bancos?
A] Patrimonio Neto
B] Acreditar Ingreso Familiar
C] Aval, Fiador y Codeudor Solidario
D] No tener deudas informadas por morosidad en el Sistema Financiero
Teoría de los Vidrios Rotos
E] Nivel de endeudamiento

Instituciones en Chile que otorgan Créditos Hipotecarios
F] Historial de pagos
G] Domicilios informados, movilidad y cantidad de consultas
H] Utilización de tarjetas y líneas de crédito
I] Deudas Morosas, Vencidas y Castigadas
J] Puntuación crediticia

Resumen del Capítulo
Capítulo 12
Riesgos y Señales de Alerta
Riesgos Asociados al incumplimiento
1. No pago de las rentas
2. Incumplimiento en los servicios básicos y gastos comunes
3. Daños en la propiedad
4. Incumplimiento del pago del dividendo
5. Entrega de un inmueble a un tercero
6. Subarrendamiento

Señales de Alerta 2
1. Pago no oportuno de sus obligaciones
2. Sobreendeudamiento
3. No contar con un patrimonio como persona natural
4. Continua movilidad geográfica
5. Elocuencia
6. Deseo de cerrar la operación de inmediato
7. Resistencia a las multas y a establecer una garantía personal
8. Juicios laborales, previsionales y civiles

Resumen del Capítulo
Capítulo 13
Casos Reales

A] Un mal asesor, una posible extorsión y un pésimo resultado
B] Un bote y dos toneladas de escombros y basuras
C] Una sociedad de fachada y una gran [pésima] sorpresa
D] Un lanzamiento frustrado
E] Pago por adelantado, problema probable
Cuanto mayor es la renta, mayor probabilidad de que se produzca un impago
Más miedo tras el nuevo decreto del alquiler en España
Un vistazo a los archivos de morosos
Se puede conocer el ratio de endeudamiento del inquilino, la veracidad de los datos personales o sus antecedentes de morosidad
Nóminas y avales falsos

Resumen del Capítulo
Capítulo 14
Formularios de Contratos de Arrendamiento

Introducción
A] CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PREDIO URBANO HABITACIONAL
B] CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE DEPARTAMENTO
C] CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL
D] CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE ESTACIONAMIENTO
E] CONTRATO DE ARRIENDO BODEGA

Capítulo 15
Normas Legales
Código Civil

Libro IV – Título XXVI. DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. Del arrendamiento de cosas
2. De las obligaciones del arrendador en el arrendamiento de cosas
3. De las obligaciones del arrendatario en el arrendamiento de cosas
4. De la expiración del arrendamiento de cosas
5. Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios

Código de Procedimiento Civil
Título VI Libro III. DE LOS JUICIOS ESPECIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1. Del desahucio, del lanzamiento y de la retención
2. De la terminación inmediata de arrendamiento

Ley Nº 18.101. FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS
Introducción
Legislación actual
Ley Nº 18.101 QUE FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

Título I. Ámbito de aplicación de la ley
Título II. Desahucio y Restitución
Título III. De la competencia y del procedimiento
Título IV. Disposiciones Generales
Título V. Disposiciones Varias

Disposiciones Transitorias

Conclusiones